资管咨询服务撑起半壁江山，万科海外新帅能否医旧疾？

5月底23日，利达外国发布命令称，李凯彦已离任指派理事，由现任利达四季酒店与度假地该公司首席指派官丁长峰原任，退休年龄三年，主要主要职责分管英国业务及宾夕法尼亚州业务。这距离上一次利达外国理事会人事变动刚好过去半年。2021年11月底23日，张旭离任利达外国原主席任副指派理事，由利达南方范围首席合伙任副首席指派官孙嘉任副任该职。

IPG中国区首席宏观经济学柏文喜分析认为，利达外国连续换将，一方面似乎是公司的外国战略发生了变动与变化，另一方面也似乎是外国的净资产减为预想所致。

营收增加值减缓2.8%，资管公共服务摆在半壁江山

年报标示出，2021年利达外国付诸支出4.61亿港元，增加值减缓2.81%；归属控股公司盈利4.24亿港元，增加值增长128.58%。在房地产行业低迷的大环境下，利达外国增利不增收的逆市行情暗藏暗藏乾坤。

2021年财报标示出，利达外国支出主要来自租赁香港特别行政区政府丽晶中心单位及泊车位、租赁布里斯托尔投资额地产Ryder Court、投资额工具负债以及发放股票管理公共服务。支出减缓主要由于投资额工具负债支出增加；丽晶中心及Ryder Court归因于支出减缓；及股票管理公共服务归因于支出减缓净额冲击。盈利增长的原因则是位于英国布里斯托尔的投资额地产Ryder Court的公平值增加。此外，重新启动宾夕法尼亚州伊利诺州投资额地产租赁而向租户付给重复使用重新启动额度，导致分占一家联营公司的盈利增加。

值得关心的是，2021年利达外国向利达香港特别行政区政府订有约各方发放股票管理公共服务的支出有约为22870万港元，虽然增加值减缓3.6%，但在总营收的占比仍高达49.6%。事实上，自2019年下半年起，利达外国开始就该集团利达恒生（香港特别行政区政府）香港）有限公司订有约各方于香港特别行政区政府、英国及宾夕法尼亚州的工程项目发放股票管理公共服务，每年按相关工程项目投资额金融市场总额的1.25%付给公共服务费。换句话说，利达外国从2019年开始直至倚赖利达香港特别行政区政府向其输血度日，而在2019年以前，利达外国员工都只有2-6人大概，主要地产发展工程项目极少与新世界合作的香港特别行政区政府柴湾西站柏傲湾。

行商间，的子公司地产工程项目仅剩4所在位置

据年报披露，截至2021年12月底31日，利达外国持有4所在位置地产，大致相同布里斯托尔Ryder Cour、香港特别行政区政府丽晶中心、香港特别行政区政府香港岛春秧街62-68號、香港特别行政区政府柏傲湾。其中，Ryder Court2021年在租赁率提升至86%（2020年为74%）的情况下，管理费支出却急剧下降至4610万港元（2020年为5060万港元）；丽晶中心2021年末租赁率为96%，与人均起码，但管理费支出或多或少急剧下降，每月底超过管理费微跌至略高于呎9.5港元，人均同期为9.8港元；香港岛春秧街工程项目将用作四季酒店业务，报告按时暂未建成；柏傲湾为豪宅工程项目，利达外国仅占20%平等权利，已然于2018年天一。所有地产中归因于盈利的极少布里斯托尔Ryder Cour和香港特别行政区政府丽晶中心。

但是在2022年1月底28日，利达外国却以1.25亿英镑购得布里斯托尔Ryder Court的全部发行持股，净资产便入账，购得法律条文所得款项净额推估有约5600万英镑。对此利达外国官方暗示称以按代价购得房地股份之方式购得该地产，对本公司及其控股公司整体更是稳定。考虑到购得法律条文所得款项，理事会认为购得法律条文为本公司发放一个获取支票之最佳机遇，并可按公平市值释出其于该地产之投资额价值。

卖完英国地产，利达外国起身就在2022年1月底31日斥资8.53亿港元完成收购香港特别行政区政府深水埗医局街地产，拟发展为豪宅工程项目。值得关心的是，医局街豪宅单位预计要在2024年下半年才能开创性销售支出。从地产组合变动来看，利达外国或将面临短期的净资产下滑。

2022年，利达提出“缩表出清”方案。这一目标适配到利达外国业务上，就是一面要找到更是多的一手钱、更是多长钱、更是多有耐性的钱；一面要把多余股票转化为高效股票。从大姿势换帅到变动地产组合，利达外国看来都在沿着这条主线行动，但如何让不足1%占比的外缘公司溅出大水花，才是留给孙嘉和丁长峰最大的难题。

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